임대차 계약 해지 시 주의할 점 5가지
임대차 계약 해지 시 주의할 점 5가지 알아봅니다. 임대차계약을 안해본 사람들이 많습니다. 임대차 계약 해지는 더더욱 주의할 점이 많은데요. 저도 임대차 계약 해지에 주의할 점을 알아보고 도움이 되어 아래 글을 남겨봅니다.
임대차 계약을 해지할 때는 여러 복잡한 법적 절차와 주의사항들이 있어 예상치 못한 분쟁이나 손실이 발생할 수 있습니다. 계약 체결 시보다 해지 시 더욱 신중해야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 특히 보증금 반환이나 해지 절차에서 문제가 생기면 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있어 사전에 충분히 준비하는 것이 중요합니다. 오늘은 임대차 계약 해지 시 반드시 알아야 할 5가지 핵심 주의사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1. 임대차 계약 해지 통지 방법과 시기
내용증명을 통한 확실한 임대차 계약 해지 통지
임대차 계약을 해지할 때 가장 중요한 것은 적법한 해지 통지입니다. 이것을 잘 모르시는 분들이 있어서 가장 먼저 알려드리는 내용입니다.
임대차 계약 해지 통지를 단순히 구두로 해지 의사를 전달하는 것은 나중에 분쟁이 발생했을 때 입증하기 어려워 권장하지 않습니다.
그래서 가장 확실한 방법은 내용증명 우편을 통해 해지 의사를 표시하는 것입니다.
내용증명서에는 중도해지의 구체적인 사유와 임대차계약의 해지 의사를 명확히 표명하고, 임차보증금 반환을 요구하는 내용을 기재해야 합니다.
우체국에서 내용증명서 3통을 작성하여 접수하면, 1통은 발송인이, 1통은 우체국이 각각 보관하고, 나머지 1통은 상대방에게 발송됩니다. 우체국에서는 내용증명서를 3년간 보관하므로 보관기간 내에는 등본을 교부받을 수 있어 후일 증거자료로 활용할 수 있습니다.
임대차 계약 해지 통지 시기의 중요성
주택임대차보호법 개정(2020년 12월 10일 시행)에 따라 임대인의 갱신거절 통지 기간이 변경되었습니다.
기존에는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지였으나, 현재는 6개월 전부터 2개월 전까지로 단축되었습니다. 이는 임차인이 새집을 알아보고 이사 준비를 할 수 있는 충분한 시간을 확보하기 위한 개선 조치입니다.
묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 계약해지 통지를 할 수 있지만, 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생합니다.
임차인이 이사를 원하는 경우에는 임대차기간이 만료되기 3개월 전부터 미리 갱신거절 의사를 밝혀두는 것이 보증금을 빠르게 회수하는 데 유리합니다.
2. 임대차 계약 해지 사유의 정당성 확보
정당한 임대차 계약 해지 사유 파악
임대차 계약을 중도에 해지하려면 정당한 사유가 있어야 합니다. 임차인이 해지할 수 있는 경우로는 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 임차 목적을 달성할 수 없는 때, 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실되어 잔존부분으로 임차 목적을 달성할 수 없는 때, 임대인의 지위가 양도된 경우 등이 있습니다.
임대인이 해지할 수 있는 경우로는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우, 임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우, 임차인이 계약에 따라 정해진 용법으로 주택을 사용하지 않은 경우, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 등이 있습니다.
해지권 유보 특약의 활용
계약 체결 시 해지권 유보 특약을 약정한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있어도 부득이한 사유를 증명하고 중도에 계약을 해지할 수 있습니다.
이 경우 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 임대차가 해지됩니다. 따라서 계약 체결 시 예상치 못한 상황에 대비해 해지권 유보 특약을 포함시키는 것을 고려해볼 필요가 있습니다.
3. 임대차 계약 해지 후 보증금 반환 절차
보증금 반환 시기와 방법
임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 그러나 실제로는 보증금 반환 과정에서 많은 분쟁이 발생합니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.
묵시적 갱신된 계약에서 임차인이 해지 통지를 한 경우, 해지 효력이 발생할 때까지의 3개월분 차임은 임차인이 지급해야 합니다. 따라서 이사 계획이 있다면 미리 계산하여 해지 통지 시기를 결정하는 것이 중요합니다.
보증금 반환 지연 시 대응 방안
임대인이 정당한 사유 없이 보증금 반환을 지연하는 경우, 임차인은 지연이자를 요구할 수 있습니다. 먼저 임대인에게 주택임대차보호법 규정과 지연이자 지급 의무에 관한 내용을 담은 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
그래도 반환하지 않으면 임대차보증금반환을 구하는 지급명령신청이나 민사소송을 통해 해결해야 합니다.
4. 원상회복 의무와 손해배상 책임
임차인의 원상회복 의무 범위
임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차물건을 원래 상태로 회복하여 반환해야 합니다. 그러나 통상적인 사용으로 인한 자연적 마모나 경년변화는 임차인이 부담할 필요가 없습니다. 문제는 이 기준이 모호하여 분쟁이 자주 발생한다는 점입니다.
계약서에 원상회복의 범위를 구체적으로 명시하지 않은 경우, 일반적으로 고의나 중대한 과실로 인한 손상만 임차인이 배상하면 됩니다. 벽지나 바닥재의 교체, 페인트칠 등은 통상 사용에 따른 것으로 보는 것이 일반적입니다.
손해배상 범위의 합리적 산정
임차인에게 손해배상 책임이 있는 경우에도 그 범위는 합리적으로 산정되어야 합니다.
임대인이 과도한 수리비를 요구하는 경우 견적서를 받아 비교해보고, 필요시 전문가의 의견을 구하는 것이 좋습니다.
또한 수리나 교체가 필요한 부분에 대해서는 사진이나 동영상으로 증거를 남겨두는 것이 나중에 분쟁 해결에 도움이 됩니다.
5. 임대차 계약 해지 시 세무 및 부대비용 정산
관리비 및 공과금 정산
임대차 계약 해지 시 간과하기 쉬운 것이 관리비와 공과금 정산입니다.
관리비의 경우 계약 종료일까지의 사용분에 대해 일할 계산하여 정산해야 하며, 전기료, 가스료, 수도료 등의 공과금도 마찬가지입니다.
특히 아파트 관리비의 경우 매월 후불로 정산되는 경우가 많아 계약 종료 후 1-2개월 뒤에 추가 청구서가 나올 수 있습니다.
이런 부분까지 고려하여 보증금에서 일정 금액을 유보해두고 나중에 정산하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.
세무상 신고 의무 확인
임대차 계약과 관련하여 세무상 신고 의무가 있는지 확인해야 합니다.
사업자등록을 한 임대인의 경우 부가가치세 신고나 종합소득세 신고에 영향을 줄 수 있으므로, 계약 해지 시기와 관련하여 세무사와 상담을 받는 것이 좋습니다.
중개수수료 및 기타 비용 처리
임대차 계약 해지 과정에서 발생하는 각종 비용에 대해서도 미리 합의해두는 것이 좋습니다.
계약 갱신이 아닌 중도 해지의 경우 추가 중개수수료가 발생할 수 있고, 새로운 임차인을 구하는 과정에서 발생하는 비용 분담에 대해서도 사전에 논의해야 합니다.
임대차 계약 해지는 단순해 보이지만 실제로는 복잡한 법적 절차와 다양한 주의사항들이 얽혀있습니다.
큰 금액을 거래하는것이니까. 모든 과정을 서면으로 기록하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것 주저하지 마세요.
계약 해지 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 사전에 충분한 준비와 검토가 필요하며, 상대방과의 원만한 협의를 통해 깔끔하게 마무리하는 것이 가장 바람직합니다.
법적 분쟁이 예상되는 경우에는 반드시 전문 변호사와 상담을 받아 적절한 대응 방안을 마련하시기 바랍니다.
이상입니다.
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